In de huidige tijd is het niet aantrekkelijk om geld op te potten op een bankrekening. De aandelenkoersen vertonen – als je een lange adem hebt – een stijgende lijn, maar ook dan kan het uitmaken in welke bedrijven je hebt belegd. Vastgoed Daarom beleggen diverse ondernemingen en ook vermogende particulieren in vastgoed. Aangetrokken door de enorme stijging van de prijzen van vastgoed in het algemeen en woonruimte in het bijzonder kan het zeker interessant zijn om panden te kopen. Om te beginnen stijgt de waarde er van hoegenaamd automatisch met het verstrijken der jaren. En je ontvangt ook nog

Ik huur bedrijfsruimte, maar kan deze door de coronacrisis niet of niet goed gebruiken. Moet ik dan wel de huur betalen? Vroeger sprak men over gestoord huurgenot, als reden om geen of minder huur te betalen. Nu spreekt men van een gebrek. De wet omschrijft “een gebrek” als een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak (het gebouw) aan de huurder niet het genot kan verschaffen, dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.

Bedrijfsoverdracht bij huur en onderhuur woonruimte in de praktijk doet het zich geregeld voor. Hoe gaat u hiermee om?

Er gaat geen dag voorbij of men buitelt over elkaar heen in de wereld van bedrijfsmatige huur van retailers en horeca. Er is weer een nieuwe uitspraak gepubliceerd en hoera! We moeten die kant op! Haastig worden mailbrieven verstuurd waarin prominent de laatste (voor de schrijver gunstige) uitspraak wordt benadrukt. Al te snel antwoorden is niet verstandig; misschien volgt er een andere uitspraak. En ja, hoor, nog geen twee weken later is daar die andere uitspraak!

Dat de markt voor (betaalbare) woonruimte volstrekt overspannen is, behoeft geen toelichting. Voor starters en mensen met een modaal inkomen is het haast onmogelijk om ‘huisje, boompje, beestje’ te realiseren. De kranten staan er vol mee en alle politieke partijen in de kabinetsformatie hebben de woningmarkt prominent op de agenda staan. Maatregelen zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters naar 0% hebben geen effect. Het is te weinig. Niet alleen de koopmarkt is overspannen. Dit geldt ook voor de markt voor huurwoningen. Mensen met een inkomen tot grofweg € 45.000,- bruto per jaar kunnen in theorie in aanmerking komen

De afgelopen anderhalf jaar zagen veel winkeliers zich geconfronteerd met overheidsregels vanwege COVID-19. De winkels moesten dicht, waarna een periode volgde van beperkte opening en allerlei aanvullende regels. Leuk was het niet voor die vele ondernemers. Men snakte naar betere tijden, met geopende winkels voor het publiek. Toch kan het snel gaan. Recent is er een uitspraak gedaan over de vraag of een winkelhuurder zijn winkel dan ook echt alle zondagen open moet houden van de verhuurder. Deze huurder wilde dat namelijk niet.

De laatste tijd zien wij weer wat vaker gebeuren dat verhuurders en huurders met elkaar in de clinch liggen over de vraag of er nu wel of niet een huurovereenkomst bedrijfsruimte is gesloten. Was er nu wel of niet al ‘een deal’ tot stand gekomen en kon de huurder zich daar nog aan onttrekken? Moeilijke markt Mogelijk worden dit soort conflicten veroorzaakt doordat in de huidige tijden verhuurders graag weer bedrijfsruimten die al enige tijd leeg staan verhuurd zien. En omdat huurders zich wel drie keer achter het oor krabben, alvorens zich daadwerkelijk te binden.

Op 1 april 2022 heeft de Hoge Raad weer eens een uitspraak gedaan over het opzeggen van een huurovereenkomst bedrijfsruimte op grond van dringend eigen gebruik. Een mooie gelegenheid om weer eens te kijken hoe dat ook al weer zit. Want wat was hier het geval? Hotel De voorgeschiedenis was als volgt. De eigenaar van het gebouw waar het hier om ging exploiteerde tot 2006 zelf in dat gebouw een hotel. In dat jaar verkocht hij het hotel aan een ander en sloot vervolgens met die ander ook een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar (2006-2016).

Niets is wat het lijkt. Dat blijkt maar weer eens uit een recente uitspraak van het Hof Den Bosch van 12 april 2022. Waar ging dat over? De Maaspoort exploiteert een theater in Venlo. De exploitatie van de horeca in dat theater deed De Maaspoort niet zelf, maar had zij uitbesteed aan een partij genaamd CEV. Daar was in 2011 een heel gunningstraject aan voorafgegaan. In het informatiedocument bij die gunning stond geschreven ‘Theater de Maaspoort biedt een beheersovereenkomst aan, geen huurovereenkomst’. Wat moest CEV dan doen in dat theater?

In de huidige tijd wordt het verhuren van woonruimte door veel overheidsingrijpen ingewikkelder en minder aantrekkelijk. Goed om weer eens een blik te werpen op zakelijke verhuur. Dan heb ik het over het verhuren van bedrijfsruimte aan een partij, die de ruimte bijvoorbeeld gebruikt als kantoor of als een winkel. Inderdaad kan dat nog steeds erg interessant zijn voor de professionele of particuliere verhuurder of belegger. Kantoren en winkels Maar goed, niet elke winkel wordt een succes. Zie het straatbeeld, niet eens zozeer in de grote vier steden van ons land, maar wel in de meeste andere regionale steden

Het zal u niet zijn ontgaan dat de woningmarkt al vele jaren in een lastig parket verkeert. Te weinig koop- en huurwoningen, te hoge koop- en huurprijzen. Een door allerlei oorzaken stagnerende bouw. Naast een groeiende woningbehoefte voor inwoners van Nederland ook de zorg voor het huisvesten van arbeidsmigranten en vluchtelingen. Daar moet in ieder geval de overheid wat aan doen dus komt een stroom aan nieuwe wetten en regels over ons heen. Helaas leidt die nieuwe en gehaaste regelgeving vaak niet tot succes. Afschaffing Wet doorstroming huurmarkt Zo werd op 1 juli 2016 de ‘Wet doorstroming huurmarkt’ ingevoerd.

Heel recent, namelijk op 30 augustus 2023 heeft het gerechtshof Amsterdam een uitspraak gedaan over dringend eigen gebruik bij het huren van bedrijfsruimte. Wat was hier het geval? Een woningcorporatie verhuurde sinds 1 april 1992 een bedrijfsruimte voor een periode van twee keer vijf jaar, waarna de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd voortgezet. De bestemming van de verhuurde bedrijfsruimte was ‘coffeeshop’. Het gaat hier dus om het verhuren van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, waarvoor sterke huurbescherming geldt.

Op 25 augustus 2023 heeft de rechtbank Rotterdam een interessante uitspraak gedaan over de huur van een jachthaven. Wat was er aan de hand? Het ging om een bedrijf dat al sinds 1971 tegen betaling een stuk grond met een zogenaamde machineloods in gebruik had als ‘jachtwerf en herstelinrichting van pleziervaartuigen’. Eigenaar en verhuurder is de gemeente. Bij brief van 29 juni 2022 heeft de gemeente de huur opgezegd (en de ontruiming van het perceel aangezegd) tegen 1 oktober 2022. Huurder is het daar niet mee eens en voert stevig verweer.

De rechtbank Noord-Holland moest op 8 november 2023 uitspraak doen over deze vraag. De zaak speelde zich af in het gloednieuwe evenemententerrein Sugar City, een ontwikkel locatie gelegen tussen Halfweg en Amsterdam, waar ruimte is voor ongeveer 110.000 m2 aan faciliteiten zoals winkels, kantoren en allerlei voorzieningen. Wat was er aan de hand? Supermarkt In oktober 2012 doet SCI – eigenaar van het terrein – een voorstel inzake het sluiten van een huurovereenkomst bedrijfsruimte op het Sugar City terrein aan Detailconsult, de partij die zich richt op de supermarkten volgens de formules van Dirk en Dirk van den Broek.

Het kan best frustrerend zijn voor een verhuurder van bedrijfsruimte. Je hebt een huurder die een stevige huurachterstand laat ontstaan. Op enig moment verlaat de huurder ook nog eens zonder opgaaf van redenen die bedrijfsruimte. Wat dan? We hebben geleerd dat je niet zo maar ‘voor eigen rechter kunt spelen’. Daarmee bedoel ik dat de verhuurder de sloten van het gehuurde vervangt en de bedrijfsruimte na een pittige schoonmaak aan een ander verhuurt. Dan zijn er tenminste weer huurinkomsten. Het proberen te incasseren van de niet ontvangen huur van de vertrokken huurder doen je dan wel of niet.

De laatste jaren is er veel te doen om bedingen in huurcontracten van woningen, waarbij de huurprijs jaarlijks op een bepaalde manier kan worden verhoogd. Het wordt dan vooral spannend bij huurwoningen in de vrije sector. Dat zijn huurwoningen met een huurprijs boven de € 879,66 per maand (prijspeil 2024). Tot 1 juli 2021 golden voor dat type huurwoningen (anders dan bij sociale huurwoningen) geen regels voor de wijze waarop de huurprijs jaarlijks werd verhoogd. Sinds 1 juli 2021 bepaalt de minister – net zoals bij sociale huurwoningen – met welke percentage de huur jaarlijks maximaal omhoog mag.