In de huidige tijd is het niet aantrekkelijk om geld op te potten op een bankrekening. De aandelenkoersen vertonen – als je een lange adem hebt – een stijgende lijn, maar ook dan kan het uitmaken in welke bedrijven je hebt belegd. Vastgoed Daarom beleggen diverse ondernemingen en ook vermogende particulieren in vastgoed. Aangetrokken door de enorme stijging van de prijzen van vastgoed in het algemeen en woonruimte in het bijzonder kan het zeker interessant zijn om panden te kopen. Om te beginnen stijgt de waarde er van hoegenaamd automatisch met het verstrijken der jaren.

Als advocaat bouwrecht, bestuursrecht (omgevingsrecht) en burenrecht krijg ik vaak vragen van aannemers, projectontwikkelaars, verkopers van onroerend goed en investeerders wat nu de mogelijkheden zijn voor een zogenaamde monddoodclausule?

In de praktijk doet het zich geregeld voor. Partijen sluiten een aannemingsovereenkomst, waarin de opdrachtgever opdraagt aan de aannemer om bijvoorbeeld een kantoorgebouw te renoveren om te gaan voldoen aan de komende regelgeving voor wat betreft het energielabel C.

Het Financieel Dagblad deelde een opmerkelijke artikel op 2 mei 2021: ‘Bol.com ziet oplichters aan voor Brabantia en maakt €750.000,- over’. Volgens de rechtbank had Bol.com moeten onderzoeken waarom het in Nederland gevestigde Brabantia voortaan een Spaans rekeningnummer zou aanhouden en waarom de e-mails vol zaten met taalfouten. Bol.com moet vooralsnog het verschuldigde bedrag aan Brabantia betalen. Het kan ook anders lopen. Op 28 mei 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de vraag of de schuldenaar/debiteur op basis van een vervalste factuur bevrijdend kan betalen op de rekening van een fraudeur.

Iedereen zal erover gelezen hebben, het zogenaamde Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021. Dit arrest slaat toch best in als een bom in de vastgoedwereld. Nodig tijd om eens de belangrijkste aspecten daarvan te bespreken, want het biedt mogelijkheden maar zeker ook risico’s en onzekerheden. Wat eraan vooraf ging De gemeente Montferland wilde een locatie in het centrum van Didam verkopen aan een projectontwikkelaar voor herontwikkeling. Bij die herontwikkeling waren onroerende zaken betrokken van de gemeente, zoals het gemeentehuis.

Eerdere blog In mijn eerdere blog over het Didam-arrest heb ik al de uitspraak zelf behandeld en aangegeven welke mogelijke gevolgen dit arrest van de Hoge Raad zou kunnen hebben.Inmiddels komen er steeds meer uitspraken en ontstaat er dus iets meer duidelijkheid over de reikwijdte van het Didam-arrest. In deze blog geef ik een korte update. In het kort De Hoge Raad heeft bepaald dat een overheidslichaam gehouden is om bij de verkoop van een onroerende zaak gelijke kansen te bieden.

Vanuit Rotterdam ken ik nog de gevleugelde uitspraak dat het vaak beter is om eerst een stap achteruit te zetten, om er vervolgens twee vooruit te doen om het gewenste doel te bereiken. Helaas gaat dat in Nederland niet op met als dieptepunt de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in de Porthos-zaak. Of beter gezegd: het dieptepunt was bereikt door de wet die de Nederlandse overheid had vastgesteld om te voldoen aan het Europese natuurbeschermingsrecht.

Deze blog bevat een korte update van de status van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, de Wkb. De Wkb moet in werking treden direct met de Omgevingswet, althans dat is nog steeds de bedoeling. In de Wkb moet straks een private kwaliteitsborger beoordelen of een bouwwerk uit gevolgklasse 1 aan de technische en bouwkundige voorschriften voldoet. De Wkb geldt namelijk de eerste 5 jaar alleen voor gevolgklasse 1. Denk aan een grondgebonden woning, het mag geen monument zijn of een bouwwerk met een industriefunctie of met een milieubelastende activiteit, en zo zijn er nog veel meer voorwaarden.

Hoe ver gaat de waarschuwingsplicht van de aannemer? art. 7:754 BW Oftewel, wat mag je van een aannemer verwachten als hij voor jou een bepaald bouwwerk realiseert. Artikel 7:754 BW bepaalt dat de aannemer bij het aangaan of uitvoeren van de overeenkomst verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen,

In onze eerdere blogs hebben we als vastgoedadvocaten van MenD over de invoering van deze wetten al heel veel geschreven. Ook tijdens het Vastgoedontbijt bij ons op kantoor hebben Sarah en ik meerdere malen verwoord, dat het er toch echt aan zit te komen en lange tijd was 1 januari 2024 de heilige datum. Op die datum zouden de beide wetten toch echt ingevoerd gaan worden en zouden we allemaal te maken gaan krijgen met zowel de Omgevingswet voor alle vergunningen, als de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen met het ontstaan van een nieuwe term en een nieuw instituut

Er wordt veel geprocedeerd over de vraag of de verkoop van een woning nu wel of niet schriftelijk moet worden vastgelegd in bijvoorbeeld een standaard-koopovereenkomst, die dan weer door beide partijen moet zijn ondertekend. Maar geldt dit ook bij projectontwikkeling waarbij de verkoper alleen een (kale) bouwkavel verkoopt en de koper zelf daarna een woning laat bouwen? Art. 7:2 lid 1 BW bepaalt namelijk dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, schriftelijk moet worden aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Een interessante procedure in de bouwwereld. Een aannemer plaatst in een gebouw een afzinkkelder en door die plaatsing ontstaat schade aan het naastgelegen gebouw. De eigenaar van dat naastgelegen gebouw en de gebruikers van dat gebouw houden de aannemer aansprakelijk voor die schade. Tot zover niets vreemds, dit gebeurt helaas vaker en kan voorkomen worden. Wat was er aan de hand? In dit geval was er een scheur ontstaan in de kelderwand, omdat een obstakel in de grond was geraakt.

Wanneer u actief bent in het vastgoed, dan bent u deze clausule vast wel eens een keertje tegen gekomen. Een verkoper wil dan in een koopovereenkomst inzake een gebouw de zogenaamde ‘as is, where is’ clausule opnemen. Het Burgerlijk Wetboek kent deze term niet. Deze is komen overwaaien uit het Engelse en Amerikaanse rechtssysteem. De bedoeling is wel helder: Verkoper wil zich nergens aan branden bij de verkoop en tracht door het opnemen van deze clausule iedere aansprakelijkheid uit te sluiten en alle risico’s bij de koper neer te leggen.

Sinds het fameuze Didam-arrest van de Hoge Raad op 26 november 2021 is er veel veranderd als een overheidslichaam het voornemen heeft om een onroerende zaak (grond of gebouwen) te verkopen. Deze uitspraak zorgde voor veel opschudding in vastgoedland. En leidt tot op de dag van vandaag tot veel onzekerheid bij overheidslichamen (gemeenten, provincies etc.) en projectontwikkelaars, beleggers en private kopers. Didam-criteria Heel kort gezegd komt het er op neer dat een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel moet toepassen, als zij overweegt een aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaak te verkopen.

Dit arrest maakt nog maar eens duidelijk dat het essentieel is om goed vast te leggen wat verkoper wel en niet weet en wat er van de koper wordt verwacht.